Airbnb invade le città. Conflitti e regolazione del fenomeno

Il caso Firenze, dove i residenti stabili hanno vita difficile dovendo convivere con il continuo e crescente avvicendamento di turisti nello stesso condominio

[6 marzo 2018]

La storica farmacia di S. Felice a Firenze (due passi da Boboli), quella di “Amici miei” nella quale il conte Mascetti chiede le improbabili “compresse di cefalo” per scroccare una telefonata, è sotto sfratto perché l’immobile in cui è posta dovrà essere ristrutturato come albergo. La difesa della farmacia diviene la linea del Piave della cosiddetta lotta alla rendita ritenuta la fonte di tutti i mali, in particolare lo spopolamento, di cui patiscono i centri storici di Firenze, Venezia e Roma.

In sintesi, la rendita sarebbe quel reddito che si ricava senza nulla fare, contrapposto al reddito che proviene dal lavoro. Esempio tipico sono gli affitti brevi sul portale web di Airbnb, in cui il proprietario “fannullone” riuscirebbe ad ottenere un affitto più alto di quello che può permettersi una famiglia o anche un gruppo di studenti, ma inferiore al costo di una camera d’albergo.

Una visione semplicistica dato che chi si butta nel mercato degli affitti brevi deve investire una cifra dell’ordine di 200/300mila euro per acquistare un appartamento, ristrutturarlo se necessario, e metterlo sul mercato. E il precedente proprietario dell’appartamento è ben contento della situazione che gli permettere di vendere a buon prezzo.

Non c’entra quindi la rendita che è il prezzo dei beni scarsi come il terreno e gli immobili. Piuttosto le cause principali sono: la domanda turistica che è aumentata dato che le persone sono molto più mobili (la percentuale dei passeggeri aerei sulla popolazione mondiale è passata dal circa il 20% nel 1990 al 50% nel 2016), e la tecnologia che permette l’incontro tra domanda e offerta, rendendo possibile e profittevole l’affitto breve che si aggiunge agli altri usi presenti in una città, come residenza e alberghi.

Quindi il problema non è la “lotta alla rendita”, ma tutelare la coesistenza di usi diversi spesso generatori di conflitti. Il più evidente dei quali, sul piano economico, è quello tra Airbnb e albergatori che si vedono sottratta una quota consistente di domanda, e accusano i concorrenti di eludere le tasse e di essere sottoposti a minori vincoli. Una concorrenza sleale, come denunciato nel convegno fiorentino del 20 novembre scorso organizzato da Federalberghi.

Anche gli albergatori sottraggono spazio alla residenza, ma sono meno pervasivi e creano con essa minori conflitti, per cui la croce può essere gettata addosso agli Airbnb, creando una sorta di alleanza tra albergatori e residenti.

Alcune città, come Berlino o Barcellona, si stanno tutelando contro gli Airbnb semplicemente vietando l’affitto più breve di un mese. Questa ovviamente è una politica che gli albergatori apprezzano perché in un solo colpo toglie loro una concorrenza alla quale dovrebbero rispondere abbassando i loro prezzi, che essendo i più alti trainano tutti gli altri: Airbnb, affitti per studenti, e per residenti, a decrescere.

Colpire in questo modo la concorrenza è semplice ma non porta lontano. Ma è vero che il carico fiscale tra alberghi e Airbnb è squilibrato. Assoggettare l’affitto breve a cedolare secca del 21% come stabilito dal D.L. 50/2017, al pari di un normale affitto, sembra improprio quando diviene un’attività economica. La Regione Toscana aveva provato con la legge 86/2016, impugnata dal Governo, a stabilire un limite di 80 locazioni annue al di sopra del quale l’attività doveva definirsi imprenditoriale.

Ma il problema urbanistico sta nel conflitto tra residenti e affitti brevi e che non viene troppo alla luce, come quello economico con gli albergatori, perché i residenti non sono organizzati in una categoria economica e perché alcuni d’essi sperano sempre di vendere il proprio appartamento e andare a vivere altrove.

I residenti stabili hanno la vita resa impossibile dall’uso temporaneo di turisti che rientrano a qualsiasi ora con schiamazzi e rumori impropri. Ne soffre anche la sicurezza, dato che gli spazi condominiali vengono usati da persone sconosciute e questo comportamento aggressivo è un’ulteriore spinta all’abbandono da parte dei residenti.

La Giunta comunale fiorentina proporrà una modifica al Regolamento urbanistico equiparando il cambio di destinazione d’uso in locazione breve a una ristrutturazione edilizia soggetta a autorizzazione, invece che alla semplice Scia (autodichiarazione) come sinora avviene. Lo scopo è porre vincoli amministrativi all’ingresso sul mercato, e rallentare l’incremento degli affitti brevi. Ma non risolve il problema generale e soprattutto mantiene la situazione pregressa in essere.

Occorre invece un regolamento che tuteli la residenza dalla promiscuità con attività con essa non compatibili, indicando gli interventi edilizi, se possibili, che possono eliminare questa incompatibilità (come insonorizzazione e controlli negli spazi condominiali). In molte città degli Stati Uniti soggette al fenomeno di Airbnb sono stati adottati regolamenti di questo genere. Questa non sarebbe una misura vessatoria nei confronti di Airbnb ma solo a tutela dei diritti dei residenti.

Si tratta di definire standard edilizi e misure organizzative per svolgere un’attività di locazione breve che potrebbero essere imposti con un lasso di tempo per adeguarsi, così come a Firenze è stato imposto ai minimarket di avere un bagno e un minimo di superficie.

L’amministrazione fiorentina sembra accorgersi solo ora, e in particolare dai rifiuti di materiale edile (il che è tutto dire), dell’evoluzione del fenomeno Airbnb. Rimane quindi la necessità di un monitoraggio continuo di ciò che avviene  nella città. Non tanto per prevedere il futuro, ma almeno per essere a conoscenza del presente.