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Legge urbanistica, la rigenerazione può rischiare di risolversi in slogan

[26 febbraio 2014]

Legge urbanistica, rigenerare o densificare? Si domanda Semboloni su greenreport.it, l’uso dei vocaboli appropriati non è indifferente per indirizzare correttamente il dibattito, per focalizzare l’obiettivo, ma forse la contrapposizione è un falso problema.

Innanzitutto, se nella situazione data la scelta è confinata solo nella prassi della pianificazione urbanistica o nel dibattito urbanistico, è del tutto evidente che non ci sarà né la rigenerazione, né la densificazione. Per quanto gli urbanisti talvolta appaiano apprendisti stregoni, qui si tratta infatti di ragionare di urbanistica ed economia.

Non è un caso peraltro che si hanno pochissime notizie di piani di rigenerazione urbana.

Fermarsi come fa la legge regionale ad incentivare la rigenerazione col 35% massimo di incremento della superficie utile riservando per edilizia sociale il 20% minimo delle superfici realizzate, rispettando ovviamente lo standard urbanistico, è un segnale, ma non basta.

Perché dovrebbe essere prima spiegato come si è definito quel 35%, perché il 20% delle superfici realizzate per edilizia sociale (ERP? Canone convenzionato? Canone concordato?) è  una quota significativa se rapportata all’intero intervento, perché quel 20% ha senso se si tratta di interventi di grandi dimensioni che forse possono essere appannaggio di grandi centri urbani o dove vi è una particolare tensione sul mercato immobiliare.

Ma è una quota sufficiente quel 35%? O è  troppo? Nessuno si è mai fatto carico di spiegarlo, di dire come l’ha determinato e questo quanto meno non aiuta. Ma anche se fosse una quota  razionalmente definita, resta il fatto che nelle nostre realtà urbane, anche dei piccoli centri, l’estremo frazionamento della proprietà immobiliare, quindi condizioni diversissime dei proprietari, di fatto rende difficilissimo trovare un operatore che riesca. Ovvero, forse c’è quando ci sono impianti industriali dismessi,  sicure opportunità di lucrare la rendita.

In altre parole, la rigenerazione può rischiare di risolversi in slogan. Certo non è più la seconda metà degli anni settanta che ci portarono alla legge 457 del 78 e al piano decennale della casa e alle ingenti risorse messe in campo dalla Stato, ma se non ci sono risorse pubbliche dobbiamo necessariamente pensare a quali strade percorrere. Forti incentivi sugli oneri di urbanizzazione? Una nuova legislazione in materia di espropri e di determinazione delle relative indennità? Fortissimi incrementi di edificabilità a compensare i costi di acquisizione, demolizione e ricostruzione?

Cioè, sembra oggettivamente prevalere una certa genericità e nebulosità, non si scorgono all’orizzonte sbocchi credibili. Parlarne è sicuramente positivo, alimenta il bisogno, ma nella situazione data della finanza pubblica se non si trovano misure adatte tutto può apparire velleitario, tanto che sembra lecito supporre che, mentre si approntano gli strumenti si potrebbe puntare forse più proficuamente sulla qualificazione energetica e statica degli edifici, magari con incrementi minori, con densificazioni limitate, penso per esempio all’ampliamento di una villetta per fare 2 appartamenti senza stravolgere un tessuto edilizio.

Insomma, prima di rischiare anche la deroga agli standard, qualche cautela e qualche approfondimento non sembra fuori luogo, poi, se vogliamo, non è neppure un momento sfavorevole per ripensare perché ancora il mercato immobiliare appare lontano da crescite significative da tensioni speculative come un decennio fa.

E quindi anche rincorrere slogan come l’azzeramento del consumo di suolo, i deficit urbani sono infatti tali e tanti che forse qualche sacrificio per fare una tratta stradale, un parcheggio, un nuovo edificio che per perequazione produce standard doppi o realizza urbanizzazioni ben maggiori di quelle richieste dall’intervento  non è poi una “bestemmia”,  può essere solo politica spettacolo.

Se rigenerazione è un termine evocativo, se la proposta di legge regionale vieta le espansioni residenziali, anche in presenza di stabilità di popolazione che solo per una percentuale incide sul fabbisogno di abitazioni perché intanto i nuclei familiari hanno progressivamente ridotto la loro dimensione, qualche soluzione andrà trovata.

E qui, è inutile girare intorno al problema, gli urbanisti, gli economisti saranno essenziali per cercarle, ma senza un reale convincimento di qualche forza politica, saremo di fronte probabilmente solo ad un ulteriore passo in direzione del degrado urbano.

Mauro Parigi