Portoferraio: lo strano “albergo” nella zona esondabile di San Giovanni e il “grattacielo” all’ex Pietri

[18 settembre 2013]

Legambiente Arcipelago Toscano ed Indigeni di San Giovanni hanno inviato al Sindaco del Comune di Portoferraio ed alle altre istituzioni interessate alcune considerazioni sulla delibera approvata dal Consiglio Comunale di Portoferraio che approva la variante biennale di manutenzione del Regolamento Urbanistico:

Le due associazioni mettono in risalto soprattutto due progetti: la realizzazione di un albergo accanto alla scuola di San Giovanni, già in vendita su e-bay dal novembre 2012, mentre la variante al Regolamento Urbanistico è stata approvata definitivamente il 30 luglio 2013, e l’operazione edilizia dell’ex cinema Pietri che lo trasformerà in un nuovo mega-condominio in un’area già fortemente congestionata.

Secondo Legambiente ed Indigeni, “A San Giovanni, con lo strano Albergo/scuola di vela/villa del guardiano già in vendita su e-bay siamo all’ecomostriciattolo stile Procchio in zona esondabile, con l’operazione Pietri si conferma l’idea di realizzare un altro brutto “grattacielo” sullo stile degli scempi edilizi dei tempi passati che già sfigurano l’area tra il porto e l’ospedale”.

Ecco il testo delle considerazioni di Legambiente ed Indigeni:

Con riferimento alla Deliberazione del Consiglio comunale di Portoferraio. N. 49 DEL 30/07/2013 che approva la variante biennale di manutenzione ex articolo 79 del regolamento urbanistico e in merito alle controdeduzioni alle osservazioni presentate da Legambiente Arcipelago Toscano (numero d’ordine 17)  si fa presente che:

a) Si prende atto che è stata accolta l’osservazione finalizzata a introdurre misure di  conservazione della viabilità storica  attraverso l’integrazione del quadro conoscitivo “con la carta generale del territorio comunale del Catasto Leopoldino” e con “l’obbligo di conservare lungo queste strade tutti i manufatti storici esistenti anche in presenza di interventi di manutenzione straordinaria o adeguamento.“

b) Per quanto riguarda le indicazioni non pertinenti al regolamento urbanistico si ribadisce la proposta, da attuare attraverso gli idonei strumenti di pianificazione, per allontanare dal centro storico, in accordo con l’Autorità portuale, il flusso di veicoli connesso con il porto commerciale destinando la banchina alti fondali e la banchina nord del molo massimo alle navi da crociera, per introdurre misure finalizzate al rinnovamento della rete di distribuzione dell’acqua e di raccolta, depurazione e riuso delle acque reflue e per favorire la modulazione dell’intensità luminosa dell’illuminazione pubblica in funzione della necessità

c) Si chiede di pubblicare il vigente piano per l’abbattimento delle barriere architettoniche nell’apposita sezione del sito web prevista dall’art. 39 del DLgs 33/213. Inoltre si fa presente che il piano delle piste ciclabili non può che precedere la trasformazione delle aree portuali perché altrimenti potrebbe essere incompatibile con gli altri utilizzi del suolo.

d) L’area delle Prade nella Delibera viene indicata erroneamente come SIC/ZPS (Sito di importanza comunitaria, Zona di protezione speciale, mentre risulta classificata SIR (Sito di interesse regionale B07) Zone Umide del Golfo di Mola e di Schiopparello (Codice Natura 2000 IT5160101). Inoltre si ricorda che la laguna costiera delle Saline di San Giovanni e l’area umida delle Prade, hanno le caratteristiche dell’habitat naturale di interesse comunitario di cui al codice Natura 2000 n.1150, da includere tra le aree speciali di conservazione di cui alla Direttiva Habitat 92/43/cee.

Considerando l’importanza delle aree umide nelle isole del tirreno nel sistema migrazione degli uccelli si rinnova pertanto la richiesta a codesta Amministrazione, esteso a tutte le amministrazioni competenti in materia, di includere la laguna delle Saline di San Giovanni e l’area delle Saline delle Prade nell’elenco delle aree Natura 2000.

e) Si legge nella Delibera che la laguna costiera delle Saline di San Giovanni, identificata come “Il bacino delle terme, non è area del demanio marittimo così come le aree limitrofe, ma proprietà privata”. Tale affermazione contrasta con l’art. 28 cod. nav. che così individua la categoria del demanio marittimo: “Fanno parte del demanio marittimo: a) il lido, la spiaggia, i porti, le rade; b) le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare, i bacini di acqua salsa o salmastra che almeno durante una parte dell’anno comunicano liberamente con il mare; c) i canali utilizzabili ad uso pubblico marittimo.”

“In tema di beni da ricomprendere nel demanio marittimo, categoria che appartiene al demanio naturale, la qualificazione giuridica è da collegare alla “esistenza nel bene dei caratteri obiettivi della demanialità”. E’ pacificamente ammesso che la demanialità è caratteristica intrinseca dei beni che saranno sottoposti al peculiare regime giuridico che li caratterizza anche in mancanza di un esplicito atto di destinazione. Dunque è sufficiente che un bene rientri nelle categorie enunciate e sia adibito ad usi attinenti alla navigazione, affinché si possa parlare di bene del demanio marittimo. Non rileva dunque la presenza di atti formali dell’amministrazione tendenti a ricomprendere quei beni all’interno di determinate categorie poiché “l’acquisto della qualità di bene pubblico si collega a una situazione di fatto e non ad un atto giuridico”.

In questo senso è quasi unanime la posizione della dottrina che ritiene atti di natura dichiarativa e non costitutiva, quelli che concorrono a far assumere rilevanza giuridica alla pubblicità dei beni. Tale qualificazione va dunque data anche all’atto scaturente dal procedimento amministrativo di delimitazione di zone del demanio marittimo previsto dall’art.32 cod. nav. Il Consiglio di Stato ha ribadito che “L’atto di delimitazione dei beni del demanio marittimo costituisce pronuncia a carattere dichiarativo o  ricognitivo” affermando in un’altra decisione che “indipendentemente dalla circostanza che una valle lagunare trovasi a confine per l’intero residuo perimetro con altri terreni privati, se sussiste, tuttavia, il requisito di ordine fisico della sua libera comunicazione col mare, vi sono i presupposti per far luogo al procedimento dichiarativo della demanialità”. Questa qualificazione è condivisa anche dalla Cassazione per la quale “il procedimento amministrativo di delimitazione di determinate zone del demanio marittimo ha carattere semplicemente ricognitivo e non costitutivo della demanialità…, nel senso cioè dell’accertamento di una preesistente qualifica giuridica (la demanialità di tali beni)”.

(da DEMANIO MARITTIMO: INIZIO E CESSAZIONE DELLA DEMANIALITÀ, Approvato dalla Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, http://www.demaniomarittimo.com/Studio.html )

In relazione alle caratteristiche della laguna della salina di San Giovanni si richiede pertanto a codesta amministrazione, e alle altre amministrazioni competenti, di voler accertare in quell’area la consistenza del demanio marittimo

f) Suscita perplessità l’affermazione che “non sussiste limitazione alla normazione urbanistica del mare” da parte del Comune. Infatti una norma per essere cogente deve prevedere la possibilità di irrorare una sanzione e l’autorità comunale, a cui compete la gestione del demanio marittimo, non sembra avere competenza per quanto riguarda le norme in materia di navigazione. Diverso il caso delle aree marine protette istituite ai sensi delle leggi  979/1982 e 394/1991 con un Decreto del Ministro dell’ambiente che contiene la denominazione e la delimitazione dell’area, gli obiettivi e la disciplina di tutela a cui è finalizzata la protezione.  “Sono costituite da ambienti marini, dati dalle acque, dai fondali e dai tratti di costa prospicenti, che presentano un rilevante interesse per le caratteristiche naturali, geomorfologiche, fisiche, biochimiche con particolare riguardo alla flora e alla fauna marine e costiere e per l’importanza scientifica, ecologica, culturale, educativa ed economica che rivestono. Le aree marine protette generalmente sono suddivise al loro interno in diverse tipologie di zone denominate A, B e C. L’intento è quello di assicurare la massima protezione agli ambiti di maggior valore ambientale, che ricadono nelle zone di riserva integrale (zona A), applicando in modo rigoroso i vincoli stabiliti dalla legge. Con le zone B e C si vuole assicurare una gradualità di protezione attuando, attraverso i Decreti Istitutivi, delle eccezioni (deroghe) a tali vincoli al fine di coniugare la conservazione dei valori ambientali con la fruizione ed uso sostenibile dell’ambiente marino. Le tre tipologie di zone sono delimitate da coordinate geografiche e riportate nella cartografia allegata al Decreto Istitutivo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. “

http://www.minambiente.it/home_it/menu.html?mp=/menu/menu_attivita/&m=argomenti.html%7CMare.html%7Caree_marine_pro.html

Le zone B applicano sostanzialmente le regole della riserva marina dello Scoglietto.

D’altronde lo stesso Comune di Portoferraio, dando invece un’interpretazione errata delle procedure per le modifiche dei perimetri dei Parchi nazionali, ha recentemente approvato la proposta di un sostanziale mutamento dei confini del Parco nazionale dell’Arcipelago Toscano, venendo meno al principio di collaborazione previsto dalla Legge 394/91 ed ignorando la necessità di una revisione dei confini basata su proposte condivise e concordate a livello elbano e di Arcipelago (per non arrivare a modifiche a pelle di leopardo e slegate ed inconciliabili tra loro espresse dalle 8 amministrazioni comunali dell’Isola d’Elba) e basate su motivazioni scientifiche.

Si richiede pertanto a codesta amministrazione di promuovere l’istituzione delle aree marine protette ai sensi delle leggi  979/1982 e 394/1991.

g) per quanto riguarda l’intervento previsto dall’Art. 41 Sub sistema insediativo assi e nodi di strutturazione urbana, interventi puntuali di trasformazione di assetti urbanistici ed edilizi nell’Ambito 25 “ex cinema Pietri” si ribadisce che la zona è già fortemente congestionata e che nuovi interventi edilizi sarebbero accettabili solo riducendo la possibilità di edificare in altre aree extraurbane. Suscita perplessità la possibilità di autorizzare edifici di altezza similare al Grattacelo e al Residence che non sono certo esempi da imitare

h) La delibera evidenzia che il Consiglio comunale ha omesso di esaminare la seguente osservazione di Legambiente, considerata nella delibera una semplice indicazione: ”il piazzale di San Giovanni già adibito a parcheggio di scambio per il servizio di trasporto pubblico marittimo tra San Giovanni e Portoferraio è rilevato sul piano di campagna e pertanto, contrariamente a quanto indicato nella relazione idraulica non è interessato dalle esondazioni che, come dimostrato nel novembre 2002, invece interessano tutta l’area compresa tra il fosso del Condotto e quello del Bucine.”

L’esame della tavola 3.2, Rilievi sul piano di campagna, evidenzia che:

– il fosso del condotto è sopraelevato sul piano di campagna;

– la fascia costiera del parcheggio comunale già a servizio del traghetto per Portoferraio (quota 3,20; 1,87; 1,62 m slm) è sopraelevata rispetto al terreno retrostante a sud (1,2; 0,8; 1,0 metri slm) e al centro abitato ad est (0,8; 0,95 m slm);

– l’eventuale esondazione del fosso del condotto interesserebbe, come già avvenuto nel 2002 la depressione intorno all’asilo comunale e una parte del centro abitato con un sopralzo di 1,5 m.

http://www.comune.portoferraio.li.it/attachments/16345_TAV%203.2_Ril-piano%20di%20campagna.pdf

La tavola 6 contenente lo studio idraulico dell’area di San Giovanni non tiene conto delle quote riportate nella tavola 3.2 e disegna l’area sopraelevata (3,1 m slm) soggetta ad esondazione con tempo di ritorno di 30 anni mentre quella retrostante depressa (0,8 m slm) con tempo di ritorno di 200 ipotizzando forse che l’acqua in quell’area scorra in salita

http://www.comune.portoferraio.li.it/attachments/16345_TAV%206_%20pericolosit%C3%A0.pdf

La tavola B11, allegata alla delibera che approva la variante, riporta il nuovo perimetro dell’area PIME ex PAI che continua a comprendere la superficie del parcheggio comunale a servizio del pontile del Chicchero, rialzato di oltre due metri dal retrostante piano di campagna anche per il conferimento degli inerti dell’alluvione del 2002, mentre ha escluso la subgiacente superficie intorno all’asilo di San Giovanni e la parte del centro abitato che sono state pesantemente alluvionate nel 2002.

La variazione dell’area PIME, peraltro riguarderebbe anche marginalmente una piccola proprietà di un consigliere comunale, certamente inconsapevole degli effetti del voto, che nello specifico si è astenuto.

L’area declassificata è inoltre interessata  dal seguente annuncio di vendita su ebay datato novembre 2012:

http://annunci.ebay.it/annunci/vendita/livorno-annunci-portoferraio/albergo-di-1600-mq-portoferraio-rif-127/36690780

“127 – Portoferraio, dintorni – Vendesi Progetto con terreno edificabile:

Le strutture a terra del porto turistico di San Giovanni sono costituite da: ‘scuola di vela con convitto’ di superficie utile di mq 750 in unico fabbricato di due piani fuori terra, ubicata a nord verso il mare e si compone a piano terreno-rialzato di ingresso, vano scale con ascensore, gruppo di servizi igienici divisi per sesso, reception con attigua direzione didattica, corridoio che disimpegnano cinque camere con bagno, da due ampie aule per lezioni didattiche e salone per ristorante e colazioni, verso ovest la dispensa, il locale tecnico ed una spaziosa cucina, lungo i lati nord e sud, sono caratterizzate da porticati; a piano primo, inoltre, due corridoi che disimpegnano un ripostiglio e ben quindici camere tutte con bagno e terrazza.

Nel complesso, considerato che si tratta di utenti giovani, si potranno ospitare circa sessanta scolari.

L’intervento per ‘terziario’ -di superficie utile di mq 750 – caratterizzato ad un solo piano fuori terra, è diviso in due: nel primo -più piccolo- ci sono due negozio-ufficio completo di servizio igienico, nonché ampio locale per ristorante, completo di ogni accessorio; nel secondo – più lungo – ci sono otto negozio-ufficio, uguali ai due precedenti, ed in più ampio locale a destinazione pizzeria-pub, completo anche questo di ogni servizio.

La casetta del guardiano, anche questa ad un solo piano fuori terra, ha una superficie utile di mq 90, e si compone di un generoso soggiorno, cucina abitabile, gabinetto, ripostiglio, bagno, due camere matrimoniali, centrale termica, oltre a porticato verso nord e pergolato a sud, nonché, del tutto staccato, un comodo garage.

L’intervento, nel suo complesso, ha i seguenti dati: terreno impegnato circa mq 16.000;scuola-convitto: superficie coperta mq 923,82, porticato mq 224,10, pergolato mq 81,70, infine terrazze a primo piano mq 133,12; terziario: superficie coperta mq 882,00 e pergolato mq 801,00; casetta guardiano: superficie coperta mq 121,76, garage mq 25,74, porticato mq 20,72 e pergolato mq 22,40. Classe Energetica: immobile non soggetto a classificazione”

Si richiede pertanto a codesta amministrazione in base al principio di autotutela di cui alla legge 241/1990 di rettificare la delimitazione dell’area PIME per le superfici comprese tra il fosso del Condotto e il fosso del Bucine.

Legambiente Arcipelago Toscano ed Indigeni di San Giovanni