Nel 2025 le compravendite di immobili sono cresciute del 6,5% e gli affitti del 7% rispetto all’anno precedente. Nonostante l’aumento di valore degli immobili maggiormente efficienti dal punto di vista energetico e nonostante la qualità energetica influisca sul prezzo di vendita, il 75% del patrimonio immobiliare italiano resta energeticamente inefficiente e concentrato nelle classi basse. Tutti questi fattori emergono dal report elaborato dal centro studi Fiaip attraverso le rilevazioni degli agenti immobiliari associati, in collaborazione con Enea e I-Com, e presentato ieri al Senato.
In generale, dall’analisi emerge che lo scorso anno ha segnato una fase di consolidamento del mercato immobiliare italiano, grazie soprattutto all’inversione di tendenza della politica monetaria della Bce, che ha facilitato l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa (+10%) anche grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap, per determinate fasce sociali. Tra le principali città italiane si registrano aumenti dei valori immobiliari che superano la media nazionale del 2,2% a Roma, Napoli, Firenze, Torino e Milano, confermando il dinamismo delle aree metropolitane a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa.
Accanto ai segnali positivi del mercato emergono però nuove criticità sociali. Aumenta la cosiddetta “fascia grigia” dell’abitare, composta da famiglie, giovani coppie e lavoratori che non riescono ad accedere né al mercato libero né all’edilizia pubblica. La domanda abitativa si concentra sempre di più nelle grandi città e nelle aree urbane con maggiore dinamismo economico e occupazionale, mentre molti territori periferici rischiano una progressiva riduzione della domanda e una minore capacità di attrazione residenziale.
Ma il report è interessante soprattutto per il focus dedicato all’efficienza energetica. Dall’analisi emerge che nel 2025 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile, nonostante circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano sia ancora obsoleto e inefficiente. Quasi il 70% degli operatori segnala la necessità di disporre di strumenti di quotazione più evoluti, in grado di valorizzare adeguatamente il premio energetico degli immobili ristrutturati e ad alta efficienza («ristrutturato green»). Allo stesso tempo, le classi energetiche meno performanti continuano a rappresentare la quota prevalente del patrimonio immobiliare analizzato. Gli edifici nelle classi E, F e G costituiscono infatti circa il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% nel caso di monolocali e trilocali, con un andamento sostanzialmente stabile rispetto al 2024. Si registrano tuttavia alcune variazioni nella distribuzione delle compravendite per tipologia di immobile: rispetto all’anno precedente aumentano di circa 6 punti percentuali le transazioni relative a bilocali e ville unifamiliari efficientate, mentre diminuiscono leggermente quelle delle tipologie abitative di dimensioni intermedie.
Emergono inoltre differenze significative nella distribuzione delle classi energetiche in funzione dell’ubicazione degli immobili. Nelle zone di estrema periferia gli immobili compravenduti appartengono prevalentemente alle classi meno performanti (E, F e G) e la quota degli edifici più efficienti (A e B) raggiunge appena il 5%. Nelle zone di pregio, invece, la percentuale di immobili nelle classi energetiche più elevate si avvicina al 50%, confermando come la qualità energetica stia diventando sempre più un fattore di valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Gli agenti immobiliari segnalano come l’Attestato di prestazione energetica (Ape) venga percepito sempre più dagli acquirenti come uno strumento utile per orientarsi verso abitazioni meno energivore, pur non rappresentando ancora un elemento decisivo nelle scelte di acquisto.
Il mercato sconta oggi una evidente asimmetria: la domanda mostra una crescente attenzione alla qualità energetica degli immobili, mentre oltre il 54% dei venditori non riesce ancora a riconoscere e valorizzare adeguatamente il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo o nella preparazione dell’immobile alla vendita.
Questa situazione, spiegano gli autori del report, è legata anche alla mancanza di misure e incentivi stabili nel tempo. Il credito e i mutui green restano ancora frammentati e poco conosciuti dagli acquirenti, mentre molti istituti bancari dubitano che il mercato delle ristrutturazioni energetiche garantisca un ritorno economico sufficiente, creando spesso un circolo vizioso che rischia di frenare gli investimenti nella riqualificazione energetica.
È inoltre in crescita, nel 2025, l’impatto della qualità energetica dell’immobile sul prezzo di vendita: il 91,44% degli operatori rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati post Superbonus. Un segnale inequivocabile che potrà avere effetti concreti sull’evoluzione dei listini nei prossimi anni.
«Le prospettive per il mercato immobiliare italiano nel 2026 restano complessivamente positive -dichiara Leonardo Piccoli, presidente centro studi Fiaip - pur in un contesto economico e geo politico ancora caratterizzato da alcune incertezze». Per il vicepresidente I-Com Franco D’Amore, un tema importante «è segnato dalla fine di una fase di incentivazione pubblica estremamente generosa alla ristrutturazione energetica delle abitazioni, riguarda un sempre maggiore e qualificato coinvolgimento del mondo della finanza nella partita dell’efficientamento energetico del parco immobiliare esistente. Il secondo tema concerne la relazione tra povertà energetica e qualità energetica degli edifici soprattutto, come evidenziato dallo studio, nelle zone di periferia o estrema periferia, che richiederebbe la messa a terra di specifiche misure di intervento sia a livello nazionale che locale». «Un dato significativo - sottolinea Ilaria Bertini, direttrice del dipartimento Efficienza energetica di Enea - è senza dubbio il ridimensionamento, rispetto allo scorso anno, dell’impatto che la performance energetica registra come driver della domanda di immobili. La propensione ad acquistare un immobile in classe energetica elevata, anche secondo gli agenti, risente principalmente della difficoltà di valutare correttamente il rapporto tra costi e benefici dell’efficienza. Come Enea siamo coinvolti su più ambiti per fornire un contributo alla correzione di queste asimmetrie. Sottolineo in particolare il nostro ruolo di coordinatore nazionale dell'iniziativa europea Energy Efficiency Financing Coalition, finalizzata a incrementare la scala degli investimenti privati in efficienza energetica. A questo progetto andranno a sommarsi le molte attività previste dal Programma nazionale di informazione e formazione per il 2026 per promuovere la cultura dei benefici multipli dell’efficienza energetica».
