[06/02/2007] Urbanistica
Non solo Ikea a Migliarino. Rischio speculazione edilizia?
VECCHIANO (Pisa). E’ stato molto difficile entrare, ieri sera, nella scuola elementare di Vecchiano dove si teneva il consiglio comunale aperto dedicato alla presentazione del progetto del nuovo insediamento Ikea a Migliarino, segno evidente dell’enorme interesse che questo ha provocato nella cittadinanza.
In più di quattro ore, tra presentazione dei tecnici Ikea, interventi e domande del pubblico e relative risposte (anche da parte del sindaco), e nonostante non sia stato consegnato alcun materiale a stampa, ma solo proiettate delle slides, finalmente il quadro è divenuto più chiaro:
1. è improprio chiamare questo “insediamento Ikea” o negozio Ikea: si tratta infatti di una proposta di trasformazione urbanistica della quale Ikea è solo una componente minoritaria, impegnando meno di un terzo dell’area;
2. Si tratta di una trasformazione di una dimensione enorme, raggiungendo, tra aree destinate agli insediamenti, parcheggi e viabilità, circa 400.000 mq, come dire 40 ettari o anche 4 chilometri quadrati, più della dimensione dell’intera frazione di Migliarino e va a saldare quest’ultima con l’uscita dall’autostrada A11 (nella foto la zona ripresa dal satellite di Google Earth);
3. Assieme al negozio Ikea, di dimensioni analoghe a quello di Sesto Fiorentino, vengono proposti insediamenti commerciali non meglio identificati per una superficie di vendita tra 20 e 30.000 mq e addirittura insediamenti abitativi per 22.000 mq di superficie utile (dati raccolti dall’esposizione);
4. Le modifiche alla viabilità sono tutte locali, anche se ingenti e sono finalizzate a consentire un accesso diretto all’area dal casello autostradale;
5. Ikea sbandiera, con una certa efficacia, soprattutto nei confronti degli amministratori, la prospettiva occupazionale, ieri sera addirittura portata a 800 unità, a fronte di un numero medio di addetti, negli altri centri esistenti, di 350-400 unità tra part-time, tempo determinato e tempo indeterminato pieno.
A detta di Ikea il sito prescelto è “perfetto” (commercialmente, s’intende) in quanto corrispondente ad un nodo viario (svincolo tra autostrada tirrenica e Firenze-Mare) e di bassa qualità paesaggistica: una sorta di relitto agricolo insomma, destinato prima o poi ad essere urbanizzato. Anzi la localizzazione è così “perfetta” che non è possibile spostare l’insediamento anche solo di un km, come in pratica avverrebbe localizzando – almeno il negozio Ikea – nella zona artigianale-commerciale di via Traversagna, a nord dell’autostrada A11.
Il bacino di utenza prefigurato riguarda tutta la fascia costiera che va dalla Foce del Magra a Piombino, corrispondente a circa 1.500.000 abitanti. Da questi dovrebbero venire circa l’80% dei clienti. Dunque, secondo i proponenti, il traffico indotto sarebbe sostanzialmente portato ad utilizzare l’autostrada.
Come è stato ampiamente sottolineato nel dibattito, la proposta appare:
- immotivata nella parte non-Ikea, laddove si propongono ulteriori superfici commerciali non previste dalla programmazione regionale, in quanto essa ritiene satura l’area pisana, Vecchiano compreso;
- generata da un movente meramente immobiliare, diretto alla valorizzazione economica dei terreni interessati, cosa che dà a tutta la proposta una insuperabile rigidità;
- in netto contrasto con le scelte del piano strutturale, il quale individua come vocazione generale del territorio la salvaguardia dell’identità storica e paesaggistica e la promozione di un turismo eco-compatibile;
- comunque diretta ad aggravare le condizioni critiche della circolazione in particolare sull’Aurelia, tenuto conto del traffico indotto non solo da Ikea, ma anche dall’altra offerta commerciale e conseguentemente a peggiorare la qualità ambientale, proprio a confine con il Parco Naturale di Migliarino, San Rossore, Massaciuccoli. Un indicatore in tal senso è dato dalla dimensione veramente enorme dei parcheggi previsti, pari a n.6.000 posti auto. Se consideriamo che il tempo di permanenza medio di un cliente è stimato in due ore, ed immaginando solo quattro ricambi al giorno, si raggiungono 24.000 auto/giorno di presenza!
Occorre aggiungere che la proposta appare in netto contrasto con i contenuti del nuovo Piano di Indirizzo Territoriale che la Giunta Regionale ha recentemente approvato come proposta al Consiglio, per cui appare difficile ipotizzare che con la Conferenza dei Servizi, cui i proponenti di appellano, come strumento di possibile modifica di tutti gli strumenti di programmazione/pianificazione, possa conseguire questo obiettivo.
In sostanza, Ikea sembra tirata dentro una operazione non sua: in nessun altro insediamento che conosco è presente l’integrazione con altre tipologie commerciali, peraltro non precisate, qui dichiarata essenziale. Il suo prestigio, di azienda sana, in forte crescita e dotata di certificazioni di qualità ambientale e sociale appare in questo caso strumentalizzato a fini diversi, che purtroppo hanno il solito vecchio nome: la speculazione immobiliare.
Detto questo, come è stato detto da gran parte dei cittadini e anche degli esponenti politici intervenuti, una sola appare la soluzione politicamente sostenibile: il trasferimento del solo negozio Ikea nell’area produttiva di via Traversagna, cui comunque occorrerebbe associare un adeguamento dell’Aurelia da Madonna dell’Acqua a Torre del Lago.
Ma se le analisi sulla genesi della proposta sono corrette, di questo esito è lecito dubitare.
* Riccardo Ciuti è archittetto e responsabile sezione Urbanistica della rivista Locus